达翠办〔2018〕27号
达川区处理星胜花园遗留问题领导小组：
自今年5月以来，原“星胜花园”被拆迁户以拟安置房屋户型设计不合理等问题为由多次集体上访区委、区政府和到施工现场群体滞留并高呼口号扰民。为妥善处理“星胜花园”被拆迁户安置还房诸多疑难问题，该街道从2018年5月22日起即组织大量工作人员分为七个工作小组，与“星胜花园”被拆迁户逐一见面，分别进行交心谈心，初步了解和收集“星胜花园”项目存在的相关问题，广泛征求被拆迁户对处理“星胜花园”遗留的意见和建议，目前，绝大部分业主已与工作人员面对面进行了沟通交流，但仍有20余户业主至今未与工作人员见面。为加快推进处遗工作，现特将有关情况作一简要汇报并提出初步处理意见：
一、项目基本情况
原“星胜花园”住宅小区房屋位于达川区南北Ⅱ号干道中段左侧。2005年底该小区房屋交付业主使用后不久便因Ⅱ号干道施工，道路回填土侧向挤压和项目建设中的诸多质量问题等原因，造成“星胜花园”B、C栋房屋相继出现不同程度的开裂，住户多次上访市、县政府。原达县县委、县政府于2006年初决定通过招商方式对“星胜花园”实施整体拆除重建，后因拆除重建过程中形成诸多遗留问题，直至2014年5月12日该住宅小区原房屋才被整体拆除完毕。2016年7月“星胜花园”启动重建工作，目前，该项目房屋已全面封顶，即将于2019年春节前交付使用（现项目实际建设单位为：四川嘉阳房地产开发有限公司建设，取名为石化南苑A区）。
（一）拆迁安置情况
原达县县委、县政府指定由原达县南外镇人民政府作为“星胜花园”房屋的拆迁主体，从2005年12月起开始实施对“星胜花园”房屋的拆迁安置工作。2013年11月29日翠屏街道办事处成立后，承继了该项目的拆迁人主体，直至2014年5月12日，“星胜花园”原房屋才被整体拆除完毕，共有住房225户，建筑面积24728.5平方米，门市92间，建筑面积3548.03平方米，并与被拆迁户签订了房屋拆补偿安置协议及安置卡（达县住建局、达县金鑫房地产开发公司、达县南外镇人民政府均在合同及安置卡的拆迁人栏内加盖了单位行政公章）。之后在“石化南苑”B区房屋中已安置还房8户，贸币安置19户，下余198户房屋至今未安置还房。这198户中据不完全统计应还房229套（其中有30余户均分别约定安置还房2套,直至2018年6月才逐渐暴露，约定超出原房面积协议补差价款，最低为1800元/平方米），共超原房面积约2500平方米（含公摊面积）。
（二）项目建设情况
四川嘉阳房地产开发有限公司已在原星胜花园地块上建成房屋三栋，共有住房630套，商业用房11758.66平方米，目前该公司主动提供给区房管局进行限制交易用作安置还房的实际住房为第三单元整体住房，共计210套，建筑面积23209.8平方米(其中：80.8㎡30套、82.36㎡30套、107.86㎡30套、118.32㎡30套、121.73㎡30套、129.7㎡30套、132.87㎡30套)；商业用房一、二层整体，共计7839.11平方米，被区房屋管理局另外在一、二栋房屋中进行限制交易用作安置房源的住宅房屋79套（建筑面积约为5459.16平方米）和石化南苑B区的7间未出售的商业门市。
二、存在的问题
（一）拟安置门市存在的问题
原“星胜花园”项目共计拆迁门市28户92间，拆迁面积3548.03平方米，除货币收购外，按约定应安置还门市54间，面积2140.79平方米(不含公摊面积)。现存在的主要问题：一是门市位置变化较大，大部分一层（临街门面）变为车库、部分一层商业实际成为第二层；二是进深太长，拟还门市面积小的难以等面积还产权。
（二）拆迁安置补偿协议和安置卡存在的问题
据不完全统计，原“星胜花园”房屋拆迁补偿安置协议不同内容和格式板本的就有六、七种，而且协议内容瑕痴较多，协议约定与安置卡出入较大、随意添改现象突出，五花八门，尤其是原本一套住房约定还两套房屋的情况十分严重，拆迁办向被拆迁人书面或口头承诺较多，甚至出现了一套房屋向夫妻分别进行了全货币安置和全产权调换等情形，更有货币安置后照常领取周转房费、原始协议和安置卡仅有两套，开发商处及被拆迁人各保存于一套（翠屏街道办仅有部分复印件），而且均不愿如实向街道办进行提供等诸多突出问题。
（三）安置房源存在的问题
一是开发商主动预留的安置房源无法满足被拆迁户安置还房套数之需，尚差房源18套，若将户型设计不合理、采光不充足的房屋不纳入安置房源，则尚差房源78套。二是开发商主动预留的安置房源面积少于被拆迁户约定应安置面积。三是被拆迁人原房屋面积与现安置房源面积悬差太大，如原被拆迁房屋90平方米以下的只有30户，而现建成的拟安置还房90平方米以下的有60套（不含公摊面积），有可能形造成部分房屋安置后还有剩余，连琐导致其它面积的安置房源不足。四是区房管局虽在石化南苑A区的一、二栋中将未作交易备案登记的79套住房和石化南苑B区的未售商业门市7间进行了锁定，限制其进行交易，但不排除开发商即嘉阳公司仍会胆大妄为，暗地里对外销售进行对抗，而且下剩未售房屋多数为异型房或通风采光较差房，被拆迁人不会轻易接受房屋安置。
（四）面积悬差约定等存在的问题
大部分安置协议中第四条约定：“甲方拆除乙方的房屋或门市，甲方实行同等产权面积（甲方承担安置房超出原拆迁房屋公共过道及楼梯的公摊比率面积）的方式安置，若乙方所选安置房面积超出原拆迁房屋面积8平方米内，乙方按该项目成本单价的1.3倍向甲方按实超面积补差，安置房屋面积超出拆迁房屋8平方米的依法按本楼盘销售时市场价给甲方补差，如依法所选安置房面积少于原拆迁房屋面积，甲方按拆迁时周边市场价给乙方补差”。有的协议或安置卡上甚至约定超出原房面积10平方米以上的才按1800元每平方补差结算、物管费按40%计收，水、电、气、光纤安装费全免、安置楼层不超过13层等内容。如按这些内容执行，很可能会出现被拆迁户选房多要面积的情形，甚至会出现被拆迁人要求公平对待而引发的群体性上访事件，不按协议执行，亦会引发这类人群的强烈不满。
（五）建设单位存在的问题
由于星胜花园原房在拆迁过程中拆迁人主体复杂，最初以达县南外镇人民政府为拆迁人与B栋3、4单元的35户业主签订了房屋拆除原址原面积原楼层还房协议后，刘明又以四川金鑫房地产开发公司名义介入拆迁，签订部分拆迁补偿安置协议、之后四川石化投资公司和四川嘉阳房地产开发公司又先后介入拆迁，形成多种协议板本，导致现嘉阳公司推诿扯皮，解决问题的态度极不端正，消极配合，诚信度较差，而且想方设法逃避责任，把矛盾和问题推给政府，自己却袖手旁观，甚至火上浇油。
三、被拆迁人的不完全诉求
鉴于目前尚有少数被拆迁人的意见和诉求未收集到位，故仅对已收集到的部分诉求汇总如下：
（一）因安置房屋中有两个户型共计60套设计不太合理，通风、采光较差，其它户型也不十分满意，因此，不低于60户的业主强烈要求由原约定的产权调换改为货币安置，并按现市场价进行核算相关费用，从而形成经常性的上访和聚集施工现场高呼维权口号相对固定的群体。
（二）原星胜花园B栋3、4单元房业主（35户）一致强烈要求按现市场价进行货币安置或按原协议优先还房。
（三）部分被拆迁户要求按照合同约定进行优先选房，有利于被拆迁人的内容同意执行，不如其他业主约定的要求按其他业主的约定同等执行，并有要求按《协议》上特别备注“享受星胜花园业主同等待遇”和“享受在火峰山签订协议业主同样待遇”内容执行。
（四）全体被拆迁户均要求按照协议约定延期一年以上按月增加2倍临时安置补助费（即240元/平方米/月）标准补足周转房费（已付160元/平方米/月，应补80元/平方米/月），并从竣工验收合格后书面通知交付使用之日起另行加付装修期3个月的周转房费和按现行装修市场价款补足装修款（每平方米不少于2000元），而且政府负责一次性结清，然而，嘉阳公司只同意给付周转房费至2018年12月31日止。
（五）由于政府在与被拆迁户签订拆迁补偿安置协议之日起18个月内没有按时还房，要求政府支付每户每年2万元的违约损失款，并限定在9月底前即将房屋安置交付到户。
（六）不动产登记证由政府从实际交房之日起2年内办理齐全交付给被拆迁人，被拆迁人不承担任何税费。
（七）绝大部分业主要求对被拆迁协议和安置还房情况实行信息公开，绝不同意区别对待，并且只找政府还房和解决问题，不再找企业维权。
（八）部分被拆迁人强烈要求兑现原拆迁办或拆迁工作人员的书面或口头承诺，大部分被拆迁人强烈要求严惩星胜花园房屋拆迁工作中的官僚腐败。
四、下步工作建议
（一）建议区处理星胜花园遗留问题领导小组尽快组织召开专题会议，深入研究相关遗留问题的解决办法和安置还房工作存在的困难和问题，并及时向被拆迁人公开信息，以缓解被拆迁人的不满情绪，避免群体性上访和不稳定事件的再度发生。
（二）建议由区住建局牵头，区房管局、区不动产登记中心、翠屏街道办参与，尽快对星胜花园原房屋产权人情况和拆迁安置协议约定的产权人情况进行再次核实清理，查明实际被拆迁人和既享受货币安置又享受产权调换以及房屋一还二的详细情况，以利领导小组决策处理。
（三）由区法制办牵头组织律师顾问团及时对所有拆迁协议、安置卡、承诺书、被拆迁人的诉求等内容进行合法性审查，并提出切实可行的处置意见。
（四）由区住建局责成建设单位对房型不合理、通风采光不好的拟作安置住宅房源进行限期优化整改或提出解决业主不满意的切实可行办法和意见，并对门市易位，价值贬损提出补救措施或补偿办法。
（五）由区房管局负责对已锁定的安置房源再次核查清理，切实加强监管，锁住充足安置房源，以防开发商见利忘义，暗度陈仓，从而导致安置房源减少，与被拆迁户的需求矛盾进一步扩大和激化。
（六）由区住建局责令开发商对下差的安置房源限期补足，端正其安置还房的主体责任意识。
（七）翠屏街道办继续深入开展“民情户户通”工作，进一步加大对被拆人的宣传解释和信访维稳工作力度，积极做好交房筹备相关工作（必须待对房屋进行综合竣工验收合格并经依法备案后方可交房），努力化解各类矛盾，确保辖区社会稳定。
（八）处遗领导小组适时召开专题会议，分门别类研定相关问题的解决办法及对策，并每月定期向被拆迁人集中通报一次处遗工作进展情况，循序渐进开展处遗还房工作。
（九）区信访局要积极接访被拆迁人，并将违法信访者及时移交公安司法机关依法打击处理。
（十）统一思想和工作口径，纯正舆论导向，严防恶意抄作引发不稳定的社会事件。
达州市达川区人民政府翠屏街道办事处
2018年7月9日
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