2000年以来，达川区房地产业伴随城镇化进程获得较快发展，2019年达到高峰。2020年开始，受新冠肺炎疫情的影响，房地产市场同整体经济一样受到较大冲击，房屋销售不畅、价格不断下跌、有价无市成为普遍现象。现就新冠肺炎疫情3年来达川区房地产市场发展状况作如下分析。
一、房地产市场运行主要特点
（一）景气指数偏低，企业经营信心不足。景气状况调查结果表明，2023年上半年，39家房地产企业对企业经营状况、经营预期评价好的分别为7.7%、10.3%，对行业经营状况、经营预期评价好的分别为10.3%、17.6%，评价中等和差的占比大多数，说明企业经营普遍信心不足，对房地产市场向好的预期看低。
（二）土地市场疲软，投资增量持续减少。2019年房地产高峰时期，全区房地产新开工建设项目9个、总投资99.6亿元；2020-2022年，新开工建设项目9个、总投资66.4亿元，2023年上半年，全区房地产没有一个新开工项目。与房地产开发有关的土地交易仅2020年一宗土地成交，3年多的业绩还不及2019年。
（三）量价双双下跌，销售市场整体低迷。2019年全区商品房屋销售面积71.7万平方米，销售额49.7亿元，2020年开始逐渐下降，2023年上半年，销售面积仅19.9万平方米、销售额12.7亿元，销售面积和销售额断崖式下降。商品房销售平均单价也从2019年的6939元/平方米下降到2023年上半年6384元/平方米，下降8.0%。
二、房地产市场现状成因
（一）产业吸附力不强，人口长期净流出。房地产市场发展离不开“人口、土地、政策”三个要素，即通常说的“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。根据房地产市场发展“长期看人口”的规律，经济发达地区产业链长且强大，能提供广泛充分的就业岗位，加之医疗、教育、文化等公共资源的富集，使得人口因不断流入而增长；达川区作为经济欠发达地区，产业比较单一，人口因长期净流出而不断减少。第七次人口普查数据显示，2020年全区包括区外流入的8.4万人后的常住人口仅72.5万人，与户籍人口80.2万人比较，人口流出16.1万人。人口持续减少对房地产市场支撑作用不断降低。
（二）城镇化进程减缓，刚性需求后劲不足。2000年以来，达川区房地产市场快速发展，主要原因是城镇化进程加快，城镇人口大量增加刚性需求旺盛的结果。2022年，达川区城镇化率51.5%，城镇化率基本已到顶点，后期发展空间不大。在城镇化率中后期阶段，房地产刚性需求已基本释放，改善性需求的增长空间支撑不了房地产市场的持续发展。
（三）房价上涨过快，居民购买力明显减弱。2000年以来，达川区房价同全国一样经历了三轮上涨[注1]，商品房屋价格从2000年每平方米462元一路上涨到2023年的6384元，增长12.8倍，一般人家购房掏空“六个钱包”[注2]的现象并不少见。三年新冠肺炎疫情形成的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的经济形势目前没有根本改变，大部分人群收入因此而减少，加之居民子女教育、生病就医消费预期压力。“后疫情”时代，房地产市场并没有出现预期的火爆现象，相反，人们对购房更加谨慎。
（四）城市发展受限，区域竞争力不强。2021年达州市“建区扩位”后，南城发展的有利方向东方、南方被阻断，三里坪、杨柳、翠屏街道区域好用之地所剩不多，加之高速公路、铁路对城市的占有，对房地产发展更加不利。目前达州市主城区在建房地产项目中，通川区高达40个、达川区仅14个，区域中心城区发展严重受限。
（五）企业经营困难，房地产业形势严峻。一是获利空间压缩。拿地成本的增加，建筑成本和人工费用的提升，目前售价6000元/平方米左右基本就是成本处理价。高峰时期企业的毛利一般在30%以上，现在降到15%左右，扣除各项税费、资金利息、运营费用，一般只有3%的利润率。二是经营运作艰难。在当前房地产市场低迷、销售不畅的大环境下，部分企业为了减轻库存过高的压力，坚持生存下去，普遍采用了降价销售或“买房送装修”“买房送车位”“买房免物管”等变相降价措施，以加速回笼资金，避免财务风险；一些企业干脆“躺平”暂停开发经营，避免更大亏损。2023年7月，全区只有13家企业在区内有房地产开发项目，三分之二的企业处于停业或歇业状态。
三、对策建议
房地产行业发展关系经济和民生，国家陆续出台了许多关于房地产市场健康发展的政策。7月28日国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知（国办函〔2023〕70号）又提到了“支持刚性和改善性住房需求”，做好“保交楼、保民生、保稳定”等工作。为此，我们要在准确研判国家房地产发展趋势和政策的基础上，积极出台应对举措。
（一）加强政策指导，促进市场健康发展。一是落实好房地产企业扶持政策。重点是〈达川区委办达川区政府办关于印发《聚焦高质量发展推动经济加快恢复增长的若干政策措施》的通知〉（达川委办发〔2023〕3号）中有关鼓励支持房地产企业发展的各项政策。二是落实好购房优惠政策。在坚持“房住不炒，精准施策”总体房产调控政策的前提下，对于“降低首付比例”“降低房贷利率”“支持购买改善性住房”“认房不认贷”等购房利好政策搞好宣传和落实，帮助有购房需求的居民购买合适的住房，继续释放房地产市场的消费潜力。三是规范房地产市场交易行为。要根治虚假宣传、一房多卖、以次充好、项目“烂尾”等欺诈违法行为，重点是“保交楼”，切实维护购房者的合法权利。
（二）持续更新城市，增强人口虹吸效应。重点在拓展靓质下功夫。拓展围绕雷音铺、明月江南岸建设城市新区；靓质升级改造老旧小区，进一步完善公园、广场、教育、医疗等基础设施。加快5G基站、新能源汽车充电桩、公共停车场等公共设施建设，使南城更加宜居宜业，不但能留住人，还能吸引更多外地人入驻，吸引更多的外出务工人员回流，为房地产市场发展提供有力支撑。
（三）打造优秀品牌，不断提升住房质量。当前，房地产市场已发生由刚性需求逐步转向改善性需求的变化。企业要着力在安全性、舒适性等高品质楼盘建设上下功夫，建设一批宽空间、高绿化、足车库、防震好、设施齐的品质小区，以适应居民住房改善性需求意愿，并因此形成良好的品牌效应，提高购房者对开发产品的认可，不断扩大企业产品市场销路。政府要加强对房地产品牌建设的指导与服务，搭建信息平台，建立调查发布机制，建立起企业与购房者联系畅通的沟通渠道，增强双方相互了解和信任，满足双方发展和消费需求。
注1：房价三轮上涨：第一轮上涨为2002年，是经济从1997年亚洲金融危机恢复后与城镇人口大量增加刚性需求旺盛共同作用的结果；第二轮上涨是2009年，来源于2008年国家出台4万亿救市计划以应对美国次贷金融危机，宽松货币政策的刺激；第三轮上涨是2016年，原因是2015年房地产去库存和棚户区改造货币安置政策的促进。
注2：六个钱包：指面对高房价，购房者需要举全家之力才能购买住房的形象比喻，6个人包括父亲母亲、爷爷奶奶、外公外婆。
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