房地产市场发展离不开“人口、土地、政策”三个要素，即通常说的“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。人口是一个地方经济社会长期发展的基础，对房地产发展起着决定性作用。现根据达川区2020年第七次全国人口普查有关人口变化情况对房地产市场的影响分析如下：
一、房地产市场持续发展
1998年取消福利分房，实行住房分配货币化和商品化后，达川区房地产市场开始起步并获得了较快发展，主要是：
（一）企业人员不断增多。2000年达川区仅有房产企业6家、从业人员39人，2010年发展到38家、从业人员578人，2020年稳定到39家、从业人员797人。与房地产相伴的建筑企业由2000年的11家增加到2010年的15家、2020年的40家。
（二）投资规模持续扩大。2010年以前，房地产市场以满足大量进入城镇人口的刚需为主，2010年后，房地产市场在刚需加改善性需求推动下发展进一步加快。2020年全区房地产投资41.4亿元、房屋建筑面积264.7万平方米，分别比2010年增长3.87倍、5.96%，2011-2020年的10年，房地产累计投资203亿元、累计房屋建筑面积2714万平方米，分别是2001-2010年10年投资总额的3.23倍、房屋建筑总面积的2.07倍
（三）业务拓展全面延伸。2000年前后，达川区房地产企业主要在南城从事房产开发，后逐渐向乡镇、通川区主城延伸，向达州市各县拓展，并扩展到市外、省外，2020年有5家房地产企业在市外、省外有开发项目。安居房、廉租房、康养房、棚户区改造也是房产企业不断涉猎的地方，像梧桐梁棚户区、花溪社区棚户区、达县机械二厂棚户区、达州市华川洗车厂棚户区改造均由房产企业实施完成。
二、人口变化和房地产市场的相互影响与作用
（一）加速城镇化促进了房地产市场的繁荣。2020年全区城镇人口43.70万人、比2010年增加15.04万人、增长52.51%，城镇化率48.58%、比2010年提高18.28个百分点。南城作为达州市中心城市重要组团有得天独厚的发展优势，成为达川区城镇化发展的主要推动力量，人口集聚效应明显。2020年南城常住人口超过34万人，比2010年增长1.07倍，建成区面积因此由2010年7平方公里扩展到2020年的35平方公里，南城除吸引本区农村人口流入外，还吸纳了达州市内其他县和周边巴中、广安、开州、万州、梁平的人口入驻。南城人口的不断增加，增加了对商品房屋的需求，2011-2020年，南城商品房累计销售面积521万平方米、销售额290亿元。
（二）家庭人口小型化助力了房地产市场发展。2020年全区常住人口89.97万人、家庭户36.49万户，相比2010年分别下降4.62万人、增加8万户；平均每个家庭户人口2.35人，比2010年减少0.82人。家庭成员为办事就业方便主动分户、就业多元化散居各地被迫分户、年轻人独居意愿强烈成家后自动分户等是常住人口减少、家庭户数增加、家庭人口减少的主要原因，家人居住一起共同生活的传统已被颠覆。家庭户数增加、居民改善住房意愿增加了商品房屋需求，使众多居民家庭住房由一套变为二套或多套，全区人均住房建筑面积由2010年31.04平方米增加到2020年的39.94平方米。
（三）流动人口变化减弱了房地产市场潜力。达川较好的区位优势一方面对周边经济相对落后的县、市人口有吸引作用，另一方面人口又不断被经济发达的一、二线城市吸走，吸入人口小于流出人口，使得常住人口不断减少。2020年全区常住人口中，县外、省外流入人口10.37万人，户籍人口净流出29.3万人，符合人口从农村流向场镇、场镇流向城市、小城市流向大城市的迁移流动规律。达川区流出人口构成一是2011-2020年考入大学的5.57万学生大多未回归，二是为子女教育主动落户发达地区的人口，三是在达川区创业成功的人士为更好发展向一二线城市迁移，四是在外地务工或创业成功的人士不再返回，主要流向是成都、重庆，还有北京、上海、广州、深圳等经济发达地区。根据房地产市场发展“长期看人口”的规律，经济发达地区产业链长且强大，能提供广泛充分的就业岗位，加之医疗、教育、文化等公共资源的富集，使得人口因不断流入而增长，房价还有上涨空间；达川区作为欠发达地区因人口不断减少房地产市场发展潜力已达顶点，近年基本停滞，房价从2019年高峰时每平方米6939元下降到2020年的6885元、2021年的6421元。
（四）房地产市场发展提升了居民住房品质。以2005年建设部发布的住房建设新标准为起点，商品房屋建设质量有进一步提高，安全性、舒适性适应了居民住房改善性需求意愿，宽空间、高绿化、有车库、防震好、设施齐的品质小区逐步涌现，2010年后发展加速。住房安全上，2020年钢筋混凝土结构住户比重31.61%、比2010年提高24.54个百分点；住房设备上，2020年有电梯、水冲式卫生厕所住户比重分别为18.42%、67.98%，比2010年分别提高15.5、52.94个百分点；住房设施上，2020年使用自来水、燃气和电等清洁能源住户比重分别为74.59%、71.48%，比2010年分别提高38.87、39.09个百分点，自装洗澡热水器住户比重由2010年的38.3%提高到2020年71.36%。
（五）较高的房屋价格抑制了生育和消费。2000年以来，达川区房价同全国一样经历了三轮上涨，第一轮上涨为2002年，是经济从1997年亚洲金融危机恢复后与城镇人口大量增加刚性需求旺盛共同作用的结果；第二轮上涨是2009年，来源于2008年国家出台4万亿救市计划以应对美国次贷金融危机，宽松货币政策的刺激；第三轮上涨是2016年，原因是2015年房产去库存和棚户区改造货币安置政策的促进。达川区商品房屋价格从2000年每平方米462元一路上涨到2010年的2717元、2020年的6885元。生育上，购房作为结婚的基本条件并掏空“六个钱包”的现象达川区也普遍存在，加上彩礼、车子、三金等标准配置，使得结婚成本、年龄越来越高；孩子教育支出增多进一步增加的生活成本使得年轻夫妻不想生、不愿生、不敢生，人口更替呈现“低出生、低死亡、低增长”现象。达川区2020年平均初婚年龄27.13岁、比2010年提升3.97岁，人口出生率、死亡率由2010年9.3‰、7.03‰分别降至2020年的5.48‰、5.04‰，净增人口由2010年的3756人减少到2020年的397人。消费上，还房贷的现实压力、教育和医疗的预期支出压力让居民消费意愿减弱，助推了当前经济“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三大压力。
三、对策建议
（一）重塑产业更新城市，增强吸引力。确保2021年区三次党代会确立的“一核二区六组团”发展战略落地落实。重塑产业上，在建设好百马产业新区、铁山产业新区前提下，推行明月山绿色发展组团、乌梅山农旅组团、双石商贸文旅组团、巴河水乡生态组团、沙滩河山地品质农业组团、西部农副产品冷链物流配套组团6大组团发展，最终使达川区成为引领全域发展城市经济极核。更新城市上，坚持拓展靓质不放松，拓展围绕雷音铺、明月江南岸建设城市新区；靓质升级改造老旧小区，进一步完善公园、广场、教育、医疗等基础设施，加快5G基站、新能源汽车充电桩、公共停车场等公共设施建设，使南城更加宜居宜业。有了产业加漂亮的城市就能留住人，还能吸引更多外地人入驻，吸引更多的外出务工人员回流。
（二）丰富产品多元化，满足不同人群需求。适小化与适老化是未来房地产产品供给趋势。随着家庭户规模变小，原来传统家庭的代际支持、家庭养老抚育的功能在弱化，因此，房地产在未来产品的供给方面，应该要适应家庭的小型化。同时，人口老龄化逐步加深，对于房地产来说，虽然年龄越大，越不会是房地产的“刚需”，但随着经济发展和人们生活水平的提高，高净值老年群体逐渐增多，其改善型养老需求也会扩大养老产业的市场空间，未来对于养老住房的需求将会逐步攀升。2020年达川区60岁以上老龄人口21.13万人，占总人口的23.49%，养老住房市场潜力较大。
（三）稳定房价，保持经济社会平稳发展。国家面对房价三轮上涨分别在2005年、2010年、2016年3次进行了调控，主要政策是提高首付比例、提高贷款利率、严格购房资格、限制交易等。从几次房价上涨、调控结果看，呈现6年一次周期性变化，即房价上涨3年开始调控，调控后房价稳1年、降1年、疲软1年又松绑，松绑后又上涨再调控。2005年、2010年2次房价调控效果并不好，居民出于“买涨不买跌”的从众心理，反而在调控政策出台后疯狂购房，结果是调控一次涨一次。2016年房价调控采取的分城施策、精准发力的政策，真正使“房住不炒，回归居住属性”落到实处。达川区2020商品房价格比2010年增长1.89倍，同城乡居民收入增速基本一致，相对合理，稳定房价要防止大起大落，消除对经济社会发展和人口再生产更多不利的影响。
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